Расходы при покупке недвижимости в Испании: полный бюджет

1. Определите, что входит в цену

В нашей методике исходная величина — согласованная цена конкретного объекта, а не средняя стоимость страны. Попросите письменное описание включённого имущества: парковка, кладовая, мебель и оборудование. Для сравнения двух предложений сначала приведите состав к одному виду. Дешёвая квартира без необходимого ремонта и жилья на время работ может оказаться неудобной для вашего бюджета.

Запишите дату предложения, адрес, площадь с указанием её типа и состояние объекта. Не смешивайте цену объявления с подтверждённой ценой состоявшейся сделки. Неизвестные суммы обозначайте «не подтверждено», а не нулём: так неполная смета останется видимой.

• Оцените немедленный ремонт и обстановку по предложениям исполнителей.
• Попросите указать, включены ли налоги и посреднические услуги.

Источники: Agencia Tributaria: Calificador de operaciones inmobiliarias

2. Рассчитайте налог именно этой сделки

По разъяснению Agencia Tributaria, первые передачи жилья застройщиком обычно облагаются IVA, продажи физическими лицами — ITP. Объявление «новостройка» само по себе не определяет налоговый режим. Сервис Calificador de operaciones inmobiliarias помогает установить режим операции и перейти к информации компетентного автономного сообщества.

Попросите консультанта письменно назвать применимые налоги, базу, ставку, льготы, сроки и документы. Не ставьте во все сметы одинаковый ITP или AJD. Если льгота зависит от обстоятельств покупателя, сначала подтвердите право на неё; для резервного сценария посчитайте покупку без льготы. Это позволяет увидеть риск до внесения денег, а не после него.

• Сохраните ссылку на актуальное региональное правило и дату расчёта.
• Уточните применимость AJD и особенности имущества, а не только жилья.

Источники: Agencia Tributaria: покупка жилья и IVA/ITP · Agencia Tributaria: Calificador de operaciones inmobiliarias

3. Не смешивайте покупку и ипотеку

Banco de España объясняет распределение расходов оформления ипотеки по Ley 5/2019: оценка относится к расходам клиента, а ряд расходов оформления кредита — банка. Это не означает, что банк оплатит оформление самой покупки.

Попросите две раздельные сметы и сопоставьте услуги нотариуса, реестра, gestoría, адвоката и оценщика, чтобы не учесть одну строку дважды. В нашем сценарии управления бюджетом полезно отдельно записать валютную конвертацию, переводы и поездки. Получите условия финансирования до обязательств, которые не сможете выполнить без кредита; не подменяйте подтверждение банка устным обещанием посредника.

• Сравнивайте ипотечные предложения на одинаковом сроке и сумме.
• Выясните, какие услуги обязательны, а какие предлагаются дополнительно.

Источники: Banco de España: расходы оформления ипотеки

4. Соберите бюджет содержания

IBI — местный налог на недвижимость. Для физического лица — налогового нерезидента Agencia Tributaria отдельно рассматривает доход от аренды и условно исчисляемый доход при собственном использовании или простое. Это разные вопросы, их нельзя закрыть одной строкой «налог на покупку».

Для годовой сметы запросите фактические счета объекта и документы управляющего: платежи дому, страховку, коммунальные услуги, обслуживание и запланированные работы. Разделите известные суммы и ваши резервы. Для отдыха считайте также периоды без приезда; для аренды — период без арендатора. Резерв ремонта не является налоговой ставкой или обещанием достаточности.

• Проверьте, кто оплачивает уже согласованные работы дома.
• Получите отдельное налоговое заключение с учётом резидентства.

Источники: BOE: Ley Reguladora de las Haciendas Locales, IBI · Agencia Tributaria: виды дохода от недвижимости нерезидента

5. Проверьте деньги по датам

Редакционная формула проверки: цена плюс подтверждённые налоги и услуги плюс подготовка жилья плюс резерв содержания. Это не означает, что все строки возникают в каждой сделке. Составьте календарь: предварительный платёж, остаток цены, услуги, налоги и ежемесячные расходы. Уже внесённую часть цены не прибавляйте к полной цене повторно.

Сделайте спокойный и неблагоприятный сценарии: задержка кредита, ремонт дороже сметы, отсутствие аренды. Укажите, сколько денег останется после каждого этапа. До договора передайте расчёт независимому испанскому адвокату и налоговому консультанту; наша методика не заменяет их проверку.

Источники: Banco de España: расходы оформления ипотеки